望京的商業(yè)格局即將迎來新變化。7月15日，記者了解到，華彩商業(yè)中心當(dāng)下已進(jìn)入外立面改造階段，近期將更名為“北京望京萬象匯”。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，望京萬象匯地下一層將與地鐵14號(hào)線東湖渠站連通，餐飲業(yè)態(tài)將成為項(xiàng)目主打業(yè)態(tài)，整體改造預(yù)計(jì)將于今年末完成。據(jù)了解，該項(xiàng)目由華彩集團(tuán)與華潤(rùn)萬象生活合作改造，是望京地區(qū)首個(gè)華潤(rùn)萬象匯商業(yè)項(xiàng)目。隨著望京萬象匯的重新入市，望京商圈如何突圍北京商業(yè)仍值得關(guān)注。

年末完成變身

北京將再迎一座萬象匯。記者走訪位于望京的華彩商業(yè)中心看到，當(dāng)下華彩商業(yè)中心在營(yíng)業(yè)的同時(shí)正在進(jìn)行改造，商場(chǎng)外立面已經(jīng)掛出了“萬象匯”的LOGO。據(jù)悉，該項(xiàng)目日后將以“北京望京萬象匯”的身份再度入市。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前商場(chǎng)一層?xùn)|區(qū)、二層、四層正常運(yùn)營(yíng)，三層封閉改造中。一層?xùn)|區(qū)主營(yíng)生活零售品牌，包括中國(guó)黃金、周大福等黃金飾品品牌及OPPO等數(shù)碼品牌；二層以便民生活業(yè)態(tài)為主，盒馬鮮生、名創(chuàng)優(yōu)品、嗨特購(gòu)等品牌入駐；四層以華誼兄弟影院及餐飲品牌為主。雖暫時(shí)無法得知改造后的具體業(yè)態(tài)占比，但根據(jù)北京其他萬象匯商場(chǎng)的業(yè)態(tài)配比可以推測(cè)出，望京萬象匯未來也將引入更多的零售品牌及體驗(yàn)型品牌，建設(shè)成為輻射區(qū)域的綜合型商業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，華潤(rùn)萬象生活與華彩置業(yè)集團(tuán)此前完成簽約，對(duì)望京華彩商業(yè)中心項(xiàng)目進(jìn)行翻新改造。2023年11月，北京望京萬象匯開始施工改造，歷時(shí)10個(gè)月，預(yù)計(jì)將在2024年8月完成地上部分的煥新，12月完成地下部分的改造，在年末迎來全面開業(yè)。

“對(duì)于華彩商業(yè)中心的改造，華潤(rùn)萬象生活從建筑平面布局、空間形態(tài)、外立面造型、泛光效果、城市景觀及標(biāo)識(shí)等方面進(jìn)行了全面的設(shè)計(jì)改造，同時(shí)華潤(rùn)萬象生活還將對(duì)原有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行更新，實(shí)現(xiàn)垂直及水平交通動(dòng)線調(diào)整?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。

改造后，望京萬象匯將由華潤(rùn)萬象生活與華彩置業(yè)集團(tuán)合作運(yùn)營(yíng)。一位接近該項(xiàng)目的內(nèi)部人士向記者透露，改造后，華潤(rùn)萬象生活將以輕資產(chǎn)的模式進(jìn)行項(xiàng)目管理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)。與此同時(shí)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在7月引入新一批餐飲商戶，3層改造將見成效。

看上望京商圈優(yōu)勢(shì)

據(jù)上述負(fù)責(zé)人介紹，望京萬象匯面積近5萬平方米，覆蓋地下一層、地上五層。改造后，商場(chǎng)將引入生活方式、零售、餐飲等業(yè)態(tài)，其中，餐飲業(yè)態(tài)將成為項(xiàng)目主打業(yè)態(tài)，目前西貝莜面村、勝博殿、長(zhǎng)安記等餐飲品牌已確定被引入?！巴┤f象匯地下一層將與地鐵14號(hào)線東湖渠站連通。”該負(fù)責(zé)人說。

誠(chéng)然，作為地鐵14號(hào)線東湖渠TOD上蓋項(xiàng)目，望京萬象匯3公里范圍內(nèi)常住人口約56萬人，以中高檔小區(qū)居民及周邊辦公人群為主要輻射客群，這為望京萬象匯提供了充分的消費(fèi)基礎(chǔ)。同時(shí)，望京商圈內(nèi)還擁有高德、理想汽車、美團(tuán)等多家企業(yè)以及望京SOHO、融科望京中心、綠地中心等多座寫字樓，擁有較為豐富的白領(lǐng)客群。隨著奔馳、西門子等外企進(jìn)入，商圈內(nèi)的人群構(gòu)成也更為多元，外國(guó)人占比日益提升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，望京商圈工作日去重客流約為279萬，節(jié)假日去重客流約為219萬，龐大的客流或?qū)橥┤f象匯帶來新的機(jī)遇。這或許也是華潤(rùn)萬象選擇在此處落子萬象匯的主要原因。

但從整個(gè)望京商圈來看，望京商圈擁有新世界百貨、望京小街、合生麒麟新天地等多個(gè)項(xiàng)目，在中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)楊青松看來，上述商業(yè)項(xiàng)目大多皆以餐飲為主要布局業(yè)態(tài)，望京萬象匯的改造方向與之不免有些雷同，如望京小街有著夜經(jīng)濟(jì)美食街，合生麒麟新天地也曾獲評(píng)“深夜食堂特色餐飲街區(qū)”等。華潤(rùn)萬象生活想要憑借此項(xiàng)目破局望京商圈，還需培育項(xiàng)目的核心發(fā)展優(yōu)勢(shì)，如針對(duì)上述商圈特點(diǎn)引入相應(yīng)的商務(wù)服裝品牌及商務(wù)餐飲品牌，打造成為包容多元文化的區(qū)域型商業(yè)綜合體。

招商避免重復(fù)

對(duì)于望京萬象匯的本次改造，中際遠(yuǎn)大（北京）國(guó)際投資管理有限公司總裁趙理明表示，當(dāng)下望京商圈的商業(yè)項(xiàng)目多為社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目，主要輻射周邊居民，尚未有一個(gè)可以輻射望京整個(gè)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目，過往的華彩商業(yè)中心業(yè)態(tài)較為單一，無法承接周邊客群充分的消費(fèi)需求，輻射范圍也相對(duì)有限。隨著華潤(rùn)萬象生活的加入，依托其過往的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，望京萬象匯會(huì)在樓體環(huán)境及項(xiàng)目動(dòng)線等方面有所提升，但望京萬象匯能否破局望京商圈，還要在品牌招商、項(xiàng)目規(guī)劃等多方面有所突破。

今年3月，北京市商務(wù)局印發(fā)《北京市傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施更新導(dǎo)則》（以下簡(jiǎn)稱《更新導(dǎo)則》）顯示，目前北京城市建設(shè)已進(jìn)入減量發(fā)展階段，需對(duì)軟硬件設(shè)施進(jìn)行改造提升，提高商業(yè)設(shè)施與消費(fèi)場(chǎng)景的匹配度，推動(dòng)存量商業(yè)設(shè)施提質(zhì)增效。《更新導(dǎo)則》指出，對(duì)于單體商業(yè)設(shè)施更新要強(qiáng)化功能業(yè)態(tài)引導(dǎo)，把握消費(fèi)領(lǐng)域新增長(zhǎng)點(diǎn)和變化趨勢(shì)，引導(dǎo)多業(yè)態(tài)復(fù)合經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)傳統(tǒng)消費(fèi)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級(jí)，釋放消費(fèi)新活力。同時(shí)，在建筑主體更新方面，要在更新改造中合理布局商業(yè)空間，統(tǒng)籌利用好地下空間；內(nèi)部裝修注重創(chuàng)意主題元素表達(dá)，營(yíng)造特色主題場(chǎng)景；通過豐富立面照明、規(guī)范戶外廣告牌匾設(shè)置、優(yōu)化第五立面等措施，強(qiáng)化商業(yè)風(fēng)貌塑造，在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，提高商業(yè)設(shè)施的可識(shí)別性。

望京萬象匯對(duì)于外立面、地下空間等多方面的改造將作為城市更新的一部分，助推望京商圈商業(yè)水平提升。但同時(shí)，趙理明進(jìn)一步指出，僅僅依靠餐飲業(yè)態(tài)，無法為望京萬象匯帶來持續(xù)的增量，望京商圈的商業(yè)項(xiàng)目大多都以餐飲為主要發(fā)展特色，望京萬象匯還要在引入品牌上下功夫，或可引入單一業(yè)態(tài)的大集合體品牌，為消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物體驗(yàn)，從而推動(dòng)項(xiàng)目品質(zhì)提升，拉動(dòng)周邊消費(fèi)。

楊青松也表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。楊青松表示，眼下望京萬象匯雖然有華潤(rùn)萬象的加持，但仍沒有足夠的品牌號(hào)召力，難以在望京商圈中形成項(xiàng)目獨(dú)特性。望京萬象匯還應(yīng)在品牌組合方面下功夫，打造亮點(diǎn)品牌，如引入?yún)^(qū)域型的首店或品牌旗艦店，同周邊項(xiàng)目形成差異化品牌矩陣，從而擴(kuò)大項(xiàng)目輻射面，提升消費(fèi)者到訪度和復(fù)購(gòu)率。（王思琦）